Une fois votre concept Spa défini sur la base d’une étude de marché / faisabilité solide, vous vous interrogez sur le bien-fondé et la rentabilité de votre projet et surtout ce que votre investissement va rapporter. Vous devrez évaluer précisément le coût d’investissement de votre projet (combien coûte un Spa ?) mais surtout sa capacité à dégager un résultat d’exploitation et in fine, un taux de rendement (combien rapporte un Spa urbain / hôtelier ? Comment mesurer l’impact de la création d’un Spa sur le complexe hôtelier dans son ensemble ?).
Un Spa, combien ça coûte ?
Le coût d’un Spa est compris entre 1 500 € du m² pour un Spa faiblement équipé et 3 500 le m² pour un Spa premium ou sur-équipé en installations humides. A cela, il peut être nécessaire d’ajouter le gros œuvre si il est nécessaire de construire un nouveau bâtiment pour créer le Spa. La facture peut donc rapidement s’alourdir. En fonction de sa superficie, l’espace balnéo peut devenir un véritable point d’attraction aujourd’hui, permettant à une majorité de clients de s’offrir un moment de détente dans l’eau / la chaleur / la vapeur pour un prix d’accès abordable. Si son coût d’investissement reste élevé, son intérêt est multiple : atout concurrentiel, générateur de nouveaux clients, possibilité de proposer de nouvelles prestations (accès, abonnements et activités aquatiques), faiblesse des frais de personnel, etc.
Un Spa, combien ça rapporte ?
La fourchette reste large mais un Spa affiche en moyenne 1 000 à 2 000 € de chiffre d’affaires au m². Parfois, la presse anglo-saxonne rapporte le chiffre d’affaires du Spa au nombre de cabines de soins proposées : une cabine peut ainsi générer de 50 000 à 100 000 € de chiffre d’affaires par an en moyenne.
Une fois réglées les dépenses liées à l’activité d’un Spa (linge, énergie, frais de personnel, …), la marge commerciale reste mince : elle est de 15 à 20 % en moyenne selon les derniers chiffres de notre Baromètre du Spa 2018 (enquête basée sur les déclarations d’un panel de 84 Spas hôteliers participants).
Alors quelle rentabilité ?
Dans de nombreux articles aux titres racoleurs, nous pouvons lire que l’activité d’un Spa est rentable car elle dégage une marge commerciale positive au bout de la troisième année. Attention, on parle ici de rentabilité opérationnelle et non de rentabilité économique et financière. Marge commerciale positive ne signifie pas que votre investissement dégage une rentabilité en soi mais juste que vous arrivez à équilibrer l’exploitation de cette activité entre les recettes d’une part et les charges d’autre part. Si il est vrai que c’est un bon début, le cumul des flux de trésorerie sur la durée d’amortissement du bien doit évidemment rentabiliser le capital investi dans le Spa. Et là, c’est une toute autre affaire. Ainsi, parler de rentabilité sans aborder le sujet du financement et des montants d’amortissement revient à considérer le seul excédent brut d’exploitation en omettant l’analyse fondamentale de la rentabilité économique et financière de l’opération, se basant sur le résultat net. Cela serait équivalent à considérer seulement la partie immergée de l’iceberg avant de couler comme le Titanic.
Dans le cas des Spas urbains, cette analyse est un pré-requis. Un Spa urbain ne saurait se contenter de juste dégager une sorte d’équilibre d’exploitation permettant à sa / son propriétaire de se verser un salaire. Le mode d’exploitation, le montant du loyer, la propriété ou non du local, le montant initial d’investissement et les modalités de financement auront un impact non-négligeable sur la rentabilité d’un Spa urbain.
Pour l’hôtelier qui s’équipe d’un Spa, la rentabilité de cette opération est toute autre : elle doit être évaluée surtout du point de vue de ses retombées indirectes sur l’hôtel et non du seul point de vue de l’exploitation du Spa. La première difficulté réside dans l’évaluation des bénéfices du Spa échelonnés dans le temps, c’est-à-dire la valeur des flux de trésorerie nets actualisés créée par l’investissement pendant sa durée de vie. La seconde difficulté est d’évaluer précisément la création de valeur induite par la construction du Spa. Elle nécessite d’appréhender l’impact de la création d’un Spa sur le reste de la structure hôtelière. Cet impact se mesure à la fois en volume (gain de clients par segment de clientèles, point d’occupation, …) et en valeur (hausse du prix moyen, du RevPAR, des recettes par chambre louée, …).
On compare souvent le Spa à d’autres services proposés au sein de l’hôtel, comme une salle de sport ou une piscine. Il ne faut pas confondre atout commercial et centre de profit ou business unit. Si il est vrai qu’à prix égal, un client choisira l’hôtel qui offre plus de services sur place, la présence d’un Spa n’est jamais fourni à titre gracieux, à l’inverse d’une salle de sport. Soit son accès est à minima répercuté dans le prix de la chambre, soit il est facturé au client. Partant du principe qu’il est plus facile d’optimiser les recettes par client que de générer de nouveaux clients, l’objectif recherché par l’hôtelier est avant tout de maximiser son panier client grâce à la fourniture de services sur place. Surtout que le nombre de chambres disponibles dans l’hôtel est une donnée fixe : lorsque l’hôtel est complet sur certaines périodes (week-ends, haute saison…), l’hôtelier pourra tirer profit du bon remplissage de son hôtel et de la présence du Spa pour maximiser ses recettes par chambre louée (dépenses effectuées par le client dans l’hôtel : accès Spa, soins, repas au restaurant, loisirs, …).
Plusieurs méthodes financières permettent de mesurer la profitabilité de votre investissement Spa (VAN, TRI…). SRHC Hospitality Consulting peut vous aider à mesurer précisément la rentabilité économique et financière de la création de votre Spa, ainsi que son impact sur votre structure hôtelière. Nos business plans définissent les niveaux de performances commerciales, la composition du chiffre d’affaires, les niveaux de charges d’exploitation et le résultat brut d’exploitation. En compléments, les plans de financement / amortissement nous permettent de déterminer la rentabilité économique de votre projet.
Pour vous aider dans votre projet, retrouvez notre article : Les 10 étapes clés pour créer un Spa rentable.
Auteur : Stéphanie RYCHEMBUSCH, fondatrice de SRHC Hospitality Consulting
