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Ouvrir un hôtel

Ouvrir un hôtel est un projet ambitieux qui peut s’avérer lucratif à condition de faire les bons arbitrages. L’hôtellerie reste une valeur refuge pour un investisseur, offrant des taux de rendement supérieurs à ceux des bureaux et commerces. Il suffit de lire chaque année les chiffres du marché juteux des transactions hôtelières pour s’en convaincre. Pour autant, investir dans l’industrie hôtelière n’est pas chose aisée et exploiter un hôtel encore moins. Le marché de l’hôtellerie fait face ces dernières années à de nouvelles contraintes et problématiques : des contraintes réglementaires et de mise en conformité accessibilité et incendie, la difficile maîtrise des coûts de distribution face à la montée des OTAs (online travel agencies), des nouvelles tendances qui nécessitent d’ouvrir de plus en plus l’hôtel sur l’extérieur (espace de co-working connecté, coffee shop, restauration, Spa, …), etc. Mais l’industrie hôtelière profite également d’un effet d’entraînement intéressant grâce au dynamisme touristique du marché parisien, à la perspective des prochains évènements internationaux organisés en France (Jeux Olympiques de 2024, Exposition Universelle de 2025…) et à l’ambition politique affichée de conserver son statut de première destination touristique mondiale en franchissant, dès 2020, la barre des 100 millions de touristes. Un contexte qu’il faut pouvoir appréhender quand on veut se lancer dans la création d’un hôtel…

Quelle formation pour ouvrir un hôtel ?

Il n’y a pas l’obligation d’être diplômé d’un certificat ou d’une formation spécifique pour ouvrir un hôtel.

L’hôtellerie est une activité commerciale et nécessite donc une inscription auprès du centre de formalités des entreprises de la Chambre de commerce et d’industrie.

Si vous souhaitez vendre des boissons ou des repas, vous devrez effectuer le stage hygiène alimentaire, ainsi que la formation permis d’exploiter pour la vente d’alcool.

En-dehors de cette formation, ouvrir son hôtel ne vous demande pas de bagage particulier. Néanmoins, compte tenu du risque que cela peut représenter en termes d’impact financier ou en termes de responsabilité envers la clientèle, il est fortement recommandé de se former. Par exemple, la rentabilité d’un hôtel impose les pratiques de yield management (si c’est la première fois que vous lisez ce terme, nous vous recommandons de vous y intéresser de plus près car c’est l’art de gérer le prix de vos chambres en fonction des flux de la demande). Il existe bon nombre de formations sur le marché : l’éducation nationale prépare aux métiers de l’hôtellerie, mais vous pouvez aussi vous tourner vers des organismes de formation privés ou vers une expérience professionnelle (voire plusieurs).

Enfin, l’ouverture d’un hôtel exige plusieurs démarches administratives : déclaration d’exploitation, licence IV, permis de construire, etc…

Ouvrir ou reprendre un hôtel, quelle solution privilégier ?

Vous envisagez de reprendre ou de créer un hôtel, mais vous ne savez pas encore pour quel scénario vous allez opter ? Dans le cas d’une reprise d’hôtel, il faut pouvoir prendre en compte le coût d’un « rafraichissement » ou même d’une lourde rénovation et des travaux de mises aux normes, qui peuvent considérablement impacter l’enveloppe budgétaire allouée au projet.

Reprise d’un hôtel

La reprise d’un hôtel présente l’avantage de pouvoir récupérer un actif dit « core » ou « core+ », comprenez implanté sur un emplacement de qualité (voire « prime » pour actif core) et offrant un taux de rendement sécurisé. Le choix du site d’implantation de l’hôtel est souvent déterminant dans le succès d’un hôtel, même si Internet a un peu rebattu les cartes. Il s’avère souvent plus pertinent de reprendre un hôtel existant plutôt que d’espérer qu’un plan d’urbanisme offre le foncier idéal. Mais dans ce cas, l’avantage financier souvent s’estompe car les prix de ces emplacements flambent. Le principal risque réside dans la reprise du passif de l’hôtel, d’où l’intérêt de mesurer la viabilité de votre projet via un business plan. La reprise de l’image de l’hôtel et de son personnel peuvent être des atouts, si l’hôtel a été bien géré et avec un niveau de prestation satisfaisant.
En revanche, dans le cas contraire, il peut être long de reconquérir une clientèle ou de se construire une meilleure réputation. Bien entendu, si l’hôtel a des bilans peu satisfaisants, le coût de la reprise sera d’autant moins élevé mais nécessitera d’autant plus d’efforts pour redresser l’image de l’établissement. A contrario, si les bilans sont positifs, le coût du rachat sera d’autant plus élevé mais vous aurez plus de garanties quant au potentiel de votre investissement.

Création d’un hôtel

Dans le cas d’une création d’hôtel, vous bénéficierez de l’avantage de pouvoir définir votre propre concept. Cette aventure peut être exaltante, à condition que votre concept soit conforté par une solide étude de marché. Néanmoins, la première difficulté est d’identifier un lieu adapté à l’implantation d’un projet d’hôtel en termes d’accessibilité et de constructibilité. Rappelons que la capacité chambres d’un hôtel peut être déterminante dans sa rentabilité future.
Selon l’emplacement choisi, le coût d’une construction peut être parfois dissuasif, que ce soit en lien avec la qualité du sol ou du foncier ou si votre choix se porte sur un bâtiment déjà existant (comme un château ou tout autre bâtiment historique ou classé). Le souhait de vouloir sauver le patrimoine en l’ouvrant au public via une reconversion en hôtel est une initiative charitable mais qui nécessite d’étudier finement sa faisabilité technique et financière.

Comment ouvrir un hôtel ? Les étapes indispensables

Si vous souhaitez créer votre hôtel, vous devrez passer par plusieurs étapes. Que votre projet soit d’ouvrir un hôtel en France ou à l’International, le cadre législatif et le système de cotisation/taxe pourra différer. Néanmoins, avant l’ouverture de votre hôtel, une succession d’étapes et de réflexions s’impose.

Alors comment ouvrir un hôtel ? Les différentes étapes de création d’un hôtel sont les suivantes :

Pour aller plus loin retrouvez nos Articles conseils 

Réaliser une étude de marché avant d’ouvrir votre hôtel

La première étape cruciale est celle de la validation de votre projet. Vous devez vérifier la viabilité commerciale de votre projet via une étude de marché hôtelière confiée à un consultant indépendant et expert en hôtellerie.
L’étude de marché permet de valider le potentiel du site pour une activité hôtelière. Elle définit les niveaux d’activité et le profil des clientèles captées par la zone de chalandise du projet. Elle identifie aussi les projets structurants et les clientèles potentielles à venir. Elle détermine le concept d’hôtel qui a les meilleures chances de répondre aux besoins des clients ciblés. L’étude de marché est donc une étape capitale pour le succès de votre futur hôtel.

Estimer le budget pour l’ouverture d’un hôtel ?

Une fois que l’étude de marché a validé le potentiel marché de votre projet, l’étude de faisabilité de votre projet hôtelier s’attache à définir ce qu’il va coûter et ce qu’il va rapporter, c’est à dire son business plan.

La maîtrise des coûts de construction de votre projet d’hôtel est une étape incontournable dans l’évaluation de sa faisabilité économique. Il n’est plus si aisé de raisonner à partir d’un coût de construction à la clé (coût par chambre) et de la règle du millième en hôtellerie (c’est-à-dire le coût de la construction est égal à 1 000 fois le prix d’une nuit) tant les services proposés au sein de l’hôtel peuvent avoir un impact non-négligeable sur sa fréquentation comme sur son prix moyen et ses recettes par chambre, notamment pour l’hôtellerie haut de gamme.

Alors ouvrir un hôtel, combien ça coûte ? Dans un hôtel, le coût de construction se découpe en gros œuvre, second œuvre, lots techniques, lots hôteliers, honoraires (architecte, bureau d’études, maîtrise d’ouvrage…). Le coût de construction et d’aménagement d’une chambre d’hôtel peut varier de 40 000 à 200 000 € en fonction de la gamme de l’hôtel. Il peut même s’envoler au-delà de ce montant dans le cas d’un hôtel de luxe ou dans le cas d’un rachat d’hôtel.

Business plan & rentabilité d'un hôtel

Le business plan hôtel vous permet de vérifier si votre projet est économiquement viable ou pas. Le nombre de chambres d’un hôtel a un impact décisif sur sa future rentabilité. En effet, proposer un hôtel plus grand (plus de 30 chambres) permet d’accueillir des groupes de loisirs et d’affaires et donc de viser un mix-clientèle plus varié et une fréquentation mieux répartie sur l’année. Cela diminue le risque d’exploitation car l’hôtel dispose d’une plus grande variété de clients et souffre moins de la saisonnalité liée à une seule cible (qu’elle vienne pour affaires ou loisirs). Par ailleurs, les charges fixes sont souvent importantes en hôtellerie : offrir une plus grande capacité chambre permet de mieux répartir ses charges et donc d’afficher une meilleure rentabilité. C’est pour cela qu’on a coutume d’entendre que plus un hôtel est grand, meilleure est sa rentabilité.

Financement de votre hôtel & recherche d’investisseurs

Ces dernières années, le marché des transactions hôtelières est un marché dynamique qui garantit des taux de rendement intéressants aux investisseurs hôteliers, à condition bien sûr de disposer d’un emplacement de qualité et d’un hôtel en phase avec les nouvelles attentes de la clientèle. La recherche d’un financement murs et fonds pour votre hôtel passera inévitablement par la validation de votre étude de faisabilité, un business plan solide et la rédaction d’un document commercial. Ce dernier vous permettra de valoriser votre projet, votre site d’implantation et ses caractéristiques intrinsèques, vos perspectives d’activité et de rentabilité, etc. Nous pouvons vous accompagner dans la prospection et la sélection d’un investisseur ou d’un opérateur.

Définition du concept de l’hôtel, conception architecturale, aménagement...

Reprise ou création d’hôtel, votre choix est fait. Maintenant, vous ne savez pas vraiment si vous devez proposer un restaurant dans votre hôtel, et si ce dernier sera rentable, ou bien si vous devez proposer un Spa et quels en seraient les avantages financiers ? Quelle gamme et quel classement viser ? Un hôtel de luxe, un hôtel de charme ou un hôtel dit « économique » ? Quelle(s) enseigne(s) choisir pour accompagner son développement commercial ?

Selon les cas, il peut être tout à fait inopportun d’intégrer une restauration à son hôtel. La restauration vit actuellement de profondes mutations et, selon le positionnement de votre établissement, vous vous devrez de proposer une restauration en phase avec les attentes clients.
Pour le Spa, sa présence doit également être réfléchie. Elle peut constituer un vrai faire-valoir pour l’hôtel comme un poids lourd de charges. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la rentabilité d’un Spa.

Enfin, la gamme et la capacité visées par votre projet d’hôtel est importante : ces choix conditionneront totalement les facteurs de rentabilité de votre hôtel. Dans tous les cas, il n’y a pas UNE seule bonne réponse… Chaque site est spécifique. Il vous faut les bons soutiens pour trouver des réponses sérieuses et fiables à vos questions et définir le concept d’hôtel le plus opportun y compris du point de vue de la programmation architecturale.

Concrétisez votre projet d’ouverture d’hôtel avec
l’aide de consultants expérimentés

SRHC Hospitality Consulting peut vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet de création d’hôtel ou de résidence ou de tout type d’hébergement, de l’étude de marché jusqu’à l’ouverture opérationnelle.

SRHC fournit un conseil stratégique et sur mesure à tous les hôteliers et porteurs de projet d’hôtel. L’étude de marché / faisabilité hôtel et la conception de projets sont notre spécialité. Nous vous en présentons une partie dans nos références. Notre cabinet de conseil spécialisé en tourisme et en hôtellerie peut également vous assister dans la conception de votre projet d’hôtel, de la phase APS (Avant-Projet Sommaire) à la construction.

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